Es la persona física o moral, pública o privada, que en calidad de propietario o poseedor por cualquier título legal, aproveche los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un condominio, así como aquella persona que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario sujeto al régimen de propiedad en condominio.

El condómino, su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, así como sus familiares, que habiten de manera regular el condominio y tengan el derecho singular y exclusivo de las unidades de propiedad exclusiva y el derecho de copropiedad sobre los elementos y partes del condominio que se consideran comunes en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno. Debiendo acordarse entre ellos sobre quién cumplirá con el pago de las cuotas de administración y mantenimiento y otras aportaciones a favor del condominio, así como sobre la representación del condómino en las Asambleas Generales de Condóminos que se celebren, pero en todo momento el condómino es solidario responsable de esas obligaciones.

Por la importancia que tiene lo anterior, es que recomendamos realizar oportunamente y por escrito las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles siguientes al acuerdo entre las partes, para los efectos que procedan.

1. La Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
2. El Reglamento Interno.
3. Los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
4. Los Códigos de Desarrollo Urbano o su simil según la legislación aplicable en cada Estado de la República Mexicana.

1. Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, con sus anexos.
2. Reglamento Interno del Condominio.
3. Planos estructurales, arquitectónicos, de instalaciones y equipos del condominio.
4. Libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos.
5. Informes de los Comités de Vigilancia.
6. Archivos contables y legales.
7. Estados de cuenta bancarios del condominio.
8. Facturas, bitácoras de servicio y garantías de instalaciones y equipos del condominio.
9. Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de los administradores.
10. Inventario actualizado de los muebles, maquinaria, equipos e instalaciones de propiedad común.

Como condómino debe recibir y mantener en su poder los siguientes documentos:

1. Escritura de compra-venta.
2. Copia de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
3. Copia de la Tabla de Valores e Indivisos del Condominio.
4. Copia del Reglamento Interno del Condominio que se encuentre registrado en el Registro Público de la Propiedad.
5. Constancias de libertad de gravámenes y no adeudo de cuotas de mantenimiento.
6. Recibos de pago por impuesto predial y consumo de agua.
7. Recibos de pago por cuotas de mantenimiento, administración y de fondo de reserva.

Es el instrumento jurídico, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que contiene toda la información del inmueble en condominio, como: su ubicación; sus dimensiones, medidas y colindancias; sus antecedentes de propiedad; las licencias y autorizaciones que hacen constar su cumplimiento con las disposiciones legales vigentes al momento de su constitución; la descripción de áreas privativas y comunes; la descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, su número, ubicación, uso autorizado, colindancias y medidas; la descripción de las áreas y bienes comunes, su destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permiten su fácil identificación; así como el valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje indiviso en relación al total del inmueble condominal.

Es un instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones aplicables en cada Estado de la República Mexicana, de acuerdo a las características propias de cada condominio. En otras palabras, es el documento que señala las normas a que deben sujetarse los ocupantes del condominio.

Es susceptible de modificación o actualización por acuerdo de la Asamblea General de Condóminos, cumpliéndose con las formalidades que según estbalezca la ley de la materia según el Estado de la República Mexicana.

El reglamento de administración del condominio establecerá, por lo menos, lo siguiente:

1. Los derechos y obligaciones de los condóminos respecto a los bienes de uso común, especificando estos bienes, así como las limitaciones a que quede sujeto el ejercicio del derecho de usar de ellos y los de propiedad exclusiva;
2. Las medidas convenientes para la mejor administración del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio;
3. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de la comunidad;
4. Forma de convocar a la asamblea de condóminos y la indicación de la persona que la presidirá;
5. Forma de designación y especificación de las facultades del administrador;
6. Requisitos que debe reunir el administrador;
7. Base de remuneración del administrador en su caso;
8. Casos en que proceda la remoción del administrador; y
9. Los demás que establezcan la escritura constitutiva y la legislación referente.

Es importante mencionar, que el Reglamento Interno del Condominio debe encontrarse registrado ante el Registro Públio de la Propiedad y del Comercio, que previamente verifica que no contravenga las disposiciones establecidas en la ley aplicable, ni en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.

La Asamblea General de Condóminos es el órgano supremo y máxima autoridad del condominio en donde, previa convocatoria, se reúnen todos los titulares propietarios o que estén en proceso de serlo con el fin de tratar, discutir y resolver, en su caso, asuntos de interés común.

Las Asambleas Generales de Condóminos por su tipo pueden ser ordinarias y extraordinarias:

1. Las ordinarias se celebran cuando menos una vez al año, teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo.
2. Las extraordinarias se celebran cuando hay asuntos de carácter urgente que atender y para:
3. La modificación de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o del Reglamento Interno del Condominio.
4. La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio.
5. La ejecución de obras nuevas en el condominio.
6. Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.

La Asamblea General de Condóminos tiene las siguientes facultades:

1. Modificar la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y aprobar o reformar el Reglamento Interno del Condominio.
2. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deben cubrir los condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas.
3. Nombrar y remover al Comité de Vigilancia.
4. Instruir al Comité de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el Administrador infrinja la Ley, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones legales aplicables.
5. Nombrar y remover libremente al Administrador.
6. Fijar la remuneración relativa al Administrador.
7. Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos.
8. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el Administrador respecto al fiel desempeño de su misión, y al manejo de los fondos a su cuidado.
9. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el Administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el Comité de Vigilancia.
10. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al Administrador.
11. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
12. Las demás que le confieren la legislación de la materia de acuerdo al Estado de la República Mexica que corresponda, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno del Condominio y demás disposiciones aplicables.

Según lo establezca la ley de la materia de cada Estado y/o en sus Reglamentos Internos.

Sí, los acuerdos tomados en las Asambleas son obligatorios para todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.

Es el órgano colegiado, conformado por los condóminos electos en Asamblea General de Condóminos, integrado por dos y hasta cinco miembros dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva del condominio y designando de entre ellos a un presidente y de uno a cuatro vocales.

El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia es por un año, desempeñándose en forma honorífica. Pudiendo reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.

Para ser miembro del Comité de Vigilancia, obligatoriamente se debe cumplir con el requisito de ser propietario de una unidad de propiedad exclusiva, o acreditar la representatividad legal de éste, y estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y otras aportaciones a favor del condominio.

El Comité de Vigilancia tiene las siguientes funciones y obligaciones:

1. Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
2. Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones.
3. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales de Administración del Condominio.
4. En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras que requiera el condominio para mantenerlo en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente.
5. Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General de Condóminos.
6. Constatar y supervisar la inversión de los fondos.
7. Dar cuenta a la Asamblea General de Condóminos de sus observaciones sobre la Administración del Condominio.
8. Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
9. Convocar a Asamblea General de Condóminos, cuando los condóminos lo hayan requerido al Administrador y éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de Condóminos de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea relativa.
10. Solicitar la presencia de un fedatario público en los casos previstos en la legislacion vigente o en los que considere necesario.
11. Las demás que se deriven de la Ley en vigor, de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y del Reglamento Interno del Condominio.

Existen múltiples ventajas por las cuales contratar una empresa de Administración de Condominios profesional, nombraremos algunas:

1. Disminuyen los conflictos entre los condóminos por diferencias de opinión y por el propio ejercicio de la administración.
2. Se delega la responsabilidad del manejo de los recursos y la justificación ante entidades gubernamentales (SAT)
3. Se llevan a cabo procedimientos administrativos y judiciales en contra de condóminos infractores, sin que con ello se responda con actos de reoresalia.
4. Se garantiza el buen uso de los recursos a través de una fianza o cualquier otra forma. Situación que no pasa con los administradores que son condóminos
5. Se cuenta con personal especializado, en todas las áreas de la administración de condominios, como los son la legal, administrativa y de ingeniería, por mencionar algunas.

Ciertamente es necesario que para abrir una cuenta bancaria se debe tener una personalidad que puede ser física o moral. En caso de que la cuenta se abra a nombre de uno de los condóminos o mancomunada, el titular de la cuenta absorbe la responsabilidad por los recursos que en ella ingresan ante cualquier instancia gubernamental, principalmente ante el SAT. Para poder afrontar esta responsabilidad, es necesario que el titular tenga el nombramiento de Administrador del Condominio, pues el dinero que se recibe de terceros para pago de terceros está excluido del pago de impuestos, pero para ello se tiene que demostrar que los ingresos son producto de esta actividad.

Una de las opciones que se han propuesto en múltiples foros es la de crear una asociación civil que permita hacer frente a las situaciones fiscales mencionada anteriormente. Las ventajas que tiene esto es que dicha asociación puede llevar la carga fiscal sin que los condóminos en lo personal lo tengan que hacer, también abrir la cuenta sin mayor problema.

Las desventajas son las siguientes:

1. Asociarse es voluntario, por lo que los condóminos están en su derecho de elegir si se asocian o no.
2. Se tiene que hacer ante notario, por lo que lleva un gasto implícito.
3. Los socios son responsables del manejo que se haga de la asociación.
4. Es necesario hacer declaraciones mensuales y anuales, por lo que implica un gasto contable.
5. Cada vez que haya un cambio en la conformación de la asociación se requiere hacerlo ante notario.

El régimen de propiedad en condominio sustituyó a la copropiedad, por lo que es en sí una forma de asociación con derechos y obligaciones.

Un administrador profesional podrá manejar los recursos financieros en una cuenta en donde éste sea el titular y ser el responsable no solo del manejo de estos, sino de hacer frente ante cualquier revisión fiscal. Obviamente, deberá garantizar que los recursos entregados a éste sean utilizados responsablemente en beneficio del condominio

Para poder hacer un cambio de administración, éste deberá hacerse durante una Asamblea General Ordinaria de Condóminos, en donde se nombre a la Administración que sustituirá a la que actualmente se tiene. Para poder llevar a cabo dicha Asamblea, deberá convocarse cuando menos cinco dias naturales a la fecha de celebración, y deberá hacerlo el propio Administrador a petición del comité de Vigilancia.

El administrador deberá hablar con el condómino para que corrija sus acciones y podrá apoyarse de un Comité de Mediación, se deberán recabar las pruebas de que esta intervención fue realizada para proceder. Si esta instancia de mediación no funcionara, las partes podrían someterse al arbitraje para que ésta determine quién tiene la razón. El administrador, en caso de que el condómino infractor NO quiera someterse al arbitraje, podrá iniciar un procedimiento administrativo de aplicación de sanciones (PAAS) ante la instancia correspondiente, para que se le aplique una multa, independientemente de las multas acordadas en el reglamento interno. En todo caso, el administrador en representación de los condóminos, una vez aceptada ante la Asamblea General de condóminos, podrá iniciar una demanda civil o denuncia penal, según sea el caso, en contra del condómino infractor.

Normalmente el reglamento interno lo elabora el desarrollador del mismo condominio y en muchas ocasiones no es adecuado para el condominio. Siempre es posible hacer modificaciones e inclusive hacer otro. Para ello, es necesario aprobar el nuevo reglamento en una Asamblea General de Condóminos en la que estén al menos el 75% del total del indiviso y que sea aprobado por el mismo porcentaje. Después de ello habrá que certificarlo ante Notario Público y registrarlo ante el Registro Públlico de la Propiedad y del Comercio.

Es posible que no sea necesario cambiar el reglamento, si no sólo matizar algunos puntos como podría ser el horario de fiestas o el número de mascotas que pueda tener cada condómino. Para ello, es necesario que estas adecuaciones se realice mediante “Acuerdo” en una Asamblea General de Condóminos y que queden asentadas en el libro de actas.